В столицата има компания с над 400 апартамента и физическо лице с 50
84,9% от физическите лица – жители на София, които са собственици на апартаменти, имат само по едно жилище. Става дума за 1 459 113 човека. 13% от всички имоти в столицата обаче са притежание на фирми, а 2% – на държавата или общината.
През последните години броят на фирмите, които са собственици на жилищни имоти в София, се увеличава стремглаво, като вече има компания, която притежава малко над 400 жилища, а отделно има 624 фирми, които притежават по 21 жилища или повече.
Разбира се, има и много физически лица, които притежават по повече от един апартамент. Например 1428 софиянци се оказват собственици на 6 жилища, а хората с по 21 имота, са 49. Абсолютният рекорд обаче принадлежи на човек, който има 50 жилища, и то разположени в един и същ столичен район.
Цялата тази информация, но със заличени лични данни излиза от нова платформа в интернет, наречена Blokche, в която поне според създателите ѝ са обединени данните от Имотния регистър, кадастъра и Агенцията по вписванията. Те са валидни към 30 октомври 2026 г., но с уговорката, че от няколко години насам документите за собственост пристигат в кадастъра с доста голямо закъснение. Когато и ако сегашният имотен бум приключи, може би ще стане ясна цялата картина на имотната собственост поне в столицата.
Най-много жилища са притежание на фирми в район “Студентски” – докато средно за столицата 13% от жилищата са собственост на частни компании, в “Студентски” става дума за 37,1%. Очевидно това се дължи на оживеното строителство, защото поне докато не продаде всички новопостроени апартаменти, строителният предприемач или инвеститорът е техен собственик.
Но не е само това – район “Студентски” обхваща и голяма част от пространството до околовръстния път встрани от “Симеоновско шосе”. В миналото това беше районът с най-много посолства и резиденции на квадратен метър, а напоследък се напълни и с луксозни къщи, които очевидно са притежание на частни фирми.
Следващите три столични района, в които сравнително много жилища са притежание на фирми, са “Лозенец”, “Витоша” и “Овча купел”. А най-малко такива домове има в “Нови Искър” и “Илинден” (виж инфографиката).
Навлизането на частни компании сред притежателите на жилища у нас е все още неизследвано явление. По времето на социализма това беше характерно за гигантите от рода на “Кремиковци” и други подобни предприятия. Те инвестираха много пари в изграждането на жилища за своите работници, които им даваха под наем като ведомствени жилища, а при определени условия – и им ги продаваха. Става дума за цели квартали. Тези апартаменти обаче отдавна са притежание на наследниците на тези работници и в по-ново време подобно явление не е имало.
Най-старите данни в платформата са от 2000 година и от тях се вижда, че през периода 2000-2004 г. само 1,6% от жилищните имоти в столицата са били собственост на частни фирми. През периода 2023-2025 г. делът е вече 11%, за да стигне средно 13% към днешна дата.
От данните излиза, че една пета от тези имоти са притежание на фирма, която има 10 или повече жилища в една и съща сграда. Очевидно това е строителят или инвеститорът, които все още не са ги продали.
Но при останалите четири пети това не е така, а става дума за приблизително 200 хиляди имота. Те може и да не са само жилища, а и гаражи, магазини, сгради или земя, но в имотната партида като техен собственик е вписано юридическо лице.
Според имотни експерти едно от най-вероятните обяснения за тази тенденция е в данъчно-счетоводните предимства. Ако фирмата купувач е регистрирана по ДДС и закупи ново строителство, където ДДС е начислен, тя може да си възстанови тези 20% данък от държавата, което веднага намалява крайната цена на инвестицията
А и всички последващи разходи за ремонт, обзавеждане, поддръжка, както и амортизацията на самия имот се признават за фирмени разходи. Това намалява облагаемата печалба на дружеството и съответно – дължимия корпоративен данък.
Има и друго нещо – ако собственикът изтегли чистата печалба на фирмата си с намерението да си купи апартамент като физическо лице, той ще трябва да плати 5% данък дивидент за тези пари. Вместо това собственикът инвестира директно неразпределената фирмена печалба в същия този апартамент.
Другото важно обстоятелство е, че у нас фирмите също като физическите лица нямат кой знае какви алтернативи за свободните си пари. През последните години лихвите по фирмените депозити в банките останаха изключително ниски, а в някои периоди дори имаше такси за съхранение на големи суми пари, което означаваше, че фирмите трябва да плащат за депозитите си.
Компаниите, които генерират свободни парични потоци, търсят сигурно убежище, където капиталът им няма да се стопи от инфлацията и инвестицията в имоти е удачен вариант за “паркиране” на свободните средства.
Най-интересен е обаче третият възможен вариант за причините за тази тенденция – евентуалната поява на български или чужди инвестиционни фондове и компании, които изкупуват цели сгради или големи пакети от апартаменти още “на зелено” с цел да ги отдават под наем.
През последните години няколко големи строително-инвестиционни компании у нас създадоха подобен модел инвестиция – построяват цяла кооперация с апартаменти, но не ги продават, а ги обзавеждат и дават под наем. Примерите обаче се броят на пръстите на едната ръка и все още няма данни дали този бизнес модел е успешен.
Той е много развит в Западна Европа и САЩ, тъй като генерира постоянна доходност за инвеститорите и задоволява нуждите на млади професионалисти, които не искат или не могат да си позволят покупка на собствено жилище. В Германия, където делът на собствениците на жилища спрямо цялото население е доста по-нисък, отколкото в България, това е и най-разпространеният начин за жилищно обитаване. Неслучайно там има развит наемен пазар с доста по-стриктни регулации за размера на наема и другите условия.
У нас поне засега няма доказателства за появата на подобни фондове, независимо че много имотни специалисти очакват такова развитие. Перфектните клиенти на такива фондове биха били милениалите, а и следващото поколение, което обича гъвкавостта и няма желание да се обвързва с ипотечен кредит.
Освен това доходността от даване под наем специално в столицата все още е по-конкурентна в сравнение с преситените пазари в Западна Европа, а и тук това се съчетава с по-ниските данъци.
Появата и особено разпространението на такъв тип фондове обаче би могло да пренареди съществено имотния пазар в България. Ако не из цялата страна, то поне в София и в другите големи градове.
